おはようございますパパグッチです！
今日は住宅購入にあたりみなさんが悩む住宅ローン金利について、2022年12月に日銀が発表した情報を踏まえ解説していきたいと思います^^
個人的な意見多めであると思いますので、こういう考え方もあるんだなといった感じで見てもらえればありがたいです！
では早速解説していきます^^
住宅ローン金利
多くの方が住宅を購入される際に利用されると思います。
各金融機関によって金利はまちまち、どれを選んだらいいのか本当に困るほど選択肢がありますよね！
おそらく人生で一番大きい買い物になるであろう住宅、できるだけ余計なコストを払わずできるだけ毎月の返済額を一定に支払いたいとみなさん思っているのではないでしょうか？
そんな住宅ローンの種類や金利に影響を与えるものは何なのか、順番に説明していきます！
固定金利
固定金利には2種類のタイプがあります。
固定期間選択型と全期間固定型です。
- 固定期間選択型
5年間・10年間・15年間等、固定金利の期間があり固定期間が終了後は変動金利へと移行します。
金融機関によっては再度固定期間を選択できる商品もあるようです^^
固定期間が短いほど金利は低くなります！
- 全期間固定型
その名の通り住宅ローンを設定した全期間の金利が固定され、住宅ローン融資を実行した時点で初回から最終回までの返済額が決定されます。
世の中がどう動こうと、金利が上がりまくろうとも影響を受けないのでライフプランが立てやすい商品です！
しかし注意すべき点として、金利の影響を良くも悪くも受けないのは金融機関も同じなので、金利が上昇傾向になった際に得するのは顧客、損するのは金融機関になるため金利は高めに設定されています。
それでも初回から最終回まで返済額が確定するのは人生設計において非常に安心材料になりますよね！
変動金利
こちらは借入期間中に適用される金利が変動します。
借入後、半年に一度金利の見直しが一般的に行われています。
でもそんなにしょっちゅう金利が変わられても困りますよね？
なので「5年ルール」「125％ルール」という3秒ルールに似た物があります。
- 5年ルール
見直しによって金利が上昇したとしても5年間は返済額が変わりません！
そうなの？じゃあ急に金利が上がってもあんしんだね！
いやいやそう決めつけるのはよくありません！
確かに返済額は変わりませんが元金返済分が減り利息分を増えているんです！
仮に10万円の返済額の内訳が元金9万円＋利息1万円だったのが元金8万円＋利息2万円となり、返済額は変わりありませんが利息が増えているので中々返済が進まなくなります。
- 125％ルール
上記の5年ルールにより返済額は変わりませんでしたが、いよいよ6年目からは返済額が変わってしまいます！
ど、どうしよう。。。一体いくらの返済額になるんだろう
ここで登場するのがこのルール、金利が上昇しても前5年間の返済額の125％増までしかならないというルールになります。
つまり10万円の返済額であった場合、どれだけ金利が上昇してもこのルールにより12万5千円の返済額迄しか上がらないということです！
但し、これは支払いを先延ばししているだけにすぎません！！
金利があがるときっちり利息は金融機関がとっていきます。
返済額に占める元金利息の割合が逆転してほぼ利息だけの支払いになる場合もあり、最悪の場合毎月の返済額以上の利息が発生し「未払い利息」として翌月の返済に繰延されます。
こ、怖すぎる〜。そんなシナリオ描いていなかったよ〜
そうならないためにも！それぞれの金利が何に影響を受けているのかしっかり学んでいきましょう！！！
固定金利はどうやって決めてるの？
結論から言うと「長期金利」によって決まります。
では長期金利とは、代表的な指数でいうと「10年国債の利回り」です。
日経新聞の1面に載ってるやつですね^ ^
過去10年右肩下がりであった10年国債の利回り、先日までは0.25％だったのですが2022年12月に0.5％に引き上げると発表がありましたね！
つまりこの10年物国債の利回りに影響されるということは、今後固定金利もそれに連動して金利上昇の可能性も十分に考えられるでしょう。
令和4年12月から令和5年1、2月にかけて金利が1段階、最低1.49％だったものが1.72％まで上昇しています。
具体的にどの程度金額にして変わるのか、
仮に3,000万円を35年間借りる場合、1.49％の金利だと毎月の返済額は108,678円に対して
1.72％で借り入れた場合毎月の返済額は114,428円となり差額は何と5,750円！！
家族で外食が1回できるくらいの差がでてしいます。
今後の動向に注目していかないといけませんね！
ちなみにこちらのフラット35も金融機関によって金利が違ってきますので要注意です。
これから住宅ローンを組む人は関係ありますが、もうすでに住宅ローンを組んでいる人には関係ありませんのでご安心ください^ ^
2023年4月に日銀黒田総裁の任期が満了します。
今の日銀のスタイルから今回の引き上げについても、あくまで金融緩和の姿勢を変えてはいない、市場の歪みを部分的に是正をしたんだと主張していますが、次期総裁はどのような姿勢をとるのか非常に注意深く見ていかないといけませんね！
変動金利はどうやって決まるの？
こちらの答えは「短期プライムレート」です。
短期プライムレートとは最も信用力が高い企業向けの最優遇貸出金利のことをいい、通常多くの金融機関がこの短期プライムレートを基に企業の信用力に応じて金利を上乗せして貸し出します。
こちらはみずほ銀行が発表しているレートで、2009年1月9日より約15年間変動がありません。
今の時代に15年も変わっていない物なんて逆に怖いくらいですよね！
この短期プライムレートは一般的に景気と連動して変動するので物価や賃金が上昇すれば金利も上昇していきます。
じゃあ景気が良いとはどのような時を言うの？？
景気がよくなるとどのような状態になっていくのか、まずは物がよく売れるようになります。
物が売れるようになると企業はどんどん増産していき設備投資も増えていきます。
そうすれば賃金も上昇してさらに物が売れていくそのようなサイクルになっていきます。
しかし現在の日本においてはどうでしょうか？
確かに物価は上昇しインフレ状態ですが肝心の賃金があがっていないのではないでしょうか？
1991年を100とした場合、2021年での日本の指数は101.4と1.4％しか上昇していません。
これでは賃金がほとんど上昇していないので景気が良くなっているとは言えない状況です。
日本はバブル経済の崩壊後ずっと横ばい状態が続いていいるので、ものすごく儲かってしかたないよ〜と感じている方はごく僅かだと思いますので決して景気が良い状態ではないかと思います。
さらに今のインフレも景気が良いから起こっているのではなく為替の影響や戦争による要因がかなり強いです。
このような状態では物が売れにくいので企業は積極的に投資を進めていけないので金利は上げれない状況が今後も続くんじゃないかなと思っています！
ただ先のことはわかりません！ロシアが突然戦争を終わらせるかもしれません。そうなれば状況もがらっと変わってくる可能性もあるので常にアンテナは張り巡らせておきましょう^ ^
今後の金利について
まず固定金利についてですが、結論からいうと上昇傾向に入ったのではないかと思います！
一気に上がるということはないですが日銀が長期金利を上げる方向に舵を切ったということはかなり大きいことで上げたもののをやっぱり下げますわすいません〜と言った感じにはお堅い人のプライドとしては絶対できませんよね笑
なので徐々に金利は上昇していくと思います！
続いて変動金利ですが、こちらは現状維持となるのではないでしょうか。
理由は先ほども述べたように日本が好景気ではないからです。
今の日本の状況で政策金利をあげると円高と金利上昇で企業はさらに苦しくなる、まして法人税がさらにあがる（中小企業には軽減措置をとるともいわれていますが）となると企業活動はさらに冷え込んでしまうのではないかとも思います。
そのようなことからも変動金利については現状維持程度となるのではないかと予想しています！
固定金利は10年物国債の利回り
変動金利は短期プライムレート
何に連動しているのかをしっかりおさえておき、金利があがったのは10年物国債なので固定金利に影響が出るというのが今回の話題の結論でした！
まとめ：どっちを選ぶべきか（個人的見解）
では今私が住宅ローンを組むとすればどちらを選ぶか、私は変動金利を選びます！
実際2021年に住宅を購入しローンを組みましたが変動金利で組んでいます。
将来のことなんて誰もわからないんだから固定金利の方が安心だよ〜！
もちろんそうではありますが、長期金利は上昇局面だが景気は良くなっていないので今後は変動金利の方がお得なのではないかと思います^ ^
しかし各金融機関には特別金利優遇幅、要は割引金利がありますので実際の金利は各金融機関によって全然違ってくるのでよくよく確認は必要です！
今どこの金融機関も法人向けの融資は昔ほど伸び悩んでおり住宅ローンに今後も力を入れるが69.9％もあると2021年の住宅金融支援機構が行なっている「民間住宅ローンの貸出動向調査」にて発表しています！
まだまだ住宅ローンの金利競争は続くと思われる為店頭金利は上がったとしても金利優遇幅で調整しつつ緩やかな上昇にとどまるのではないかと思います。
私は変動金利を選びましたが、根本的なところは家計を圧迫させないということに尽きると思います。
いくら低い金利で借りたとしても家計が圧迫されていては意味がありません。
厳し目めのライフプランをたて、厳し目の予算を設定することが住宅ローンに苦しまないコツだと思います！
あくまでも参考に書いていきましたが最後は自分が心地よいところに落とし込んでいければ変動金利でも固定金利でも最善の選択になるのではないかと思います^ ^
それでは本日もご覧いただきありがとうございました！
また他の記事もご覧くださいませ^ ^
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